Location immobilière à prix minoré et acte anormal de gestion : qui doit prouver quoi ?

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Dans un litige portant sur le montant du loyer accordé pour la location d'une villa, la cour administrative d’appel de Marseille avait jugé que, « s’agissant de l’encaissement d’un loyer, lorsque l’administration, qui n’a pas à se prononcer sur l’opportunité des choix de gestion opérés par une entreprise, soutient que le montant est inférieur à celui de valeur locative et que le contribuable n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause cette évaluation, elle doit être regardée comme apportant la preuve du caractère anormal de l’acte de location si le contribuable ne justifie pas que l’appauvrissement qui en est résulté a été décidé dans l’intérêt de l’entreprise, soit que celle-ci se soit trouvée dans la nécessité de procéder à la location à un tel prix, soit qu’elle en ait tiré une contrepartie » (CAA Marseille 28 -5-2019 no 18MA01709). Elle reprenait ainsi le considérant de principe de la décision Sté Croë Suisse (CE plén. 21-12-2018 no 402006 : voir La Quotidienne du 5 février 2019).

Le Conseil d’Etat casse pour erreur de droit l’arrêt de la cour. Il juge que, pour caractériser un acte anormal de gestion, par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt, il incombe à l’administration d'établir le caractère anormalement bas du loyer annuel de 120 000 € que la société requérante a consenti pour une villa donnée en location. En se bornant à retenir qu’il ne résultait pas de l’instruction, notamment des études économiques fournies par la société, que l’administration aurait fait une inexacte évaluation de la valeur locative de la villa, sans rechercher si l’administration démontrait elle-même que le taux de rendement de 4 % appliqué sur la valeur vénale de la villa pour déterminer sa valeur locative était pertinent alors même que la société requérante soutenait que ce taux ne correspondait pas au rendement réel d’un tel immeuble, la cour a méconnu les règles applicables en matière de charge de la preuve.

A noter : Le Conseil d'Etat refuse ainsi la transposition aux loyers minorés du raisonnement retenu pour la charge et l’administration de la preuve d’un acte anormal de gestion dans la décision Sté Croë Suisse qui concernait l’hypothèse fondamentalement différente de la cession d’un élément de l’actif immobilisé à un prix significativement inférieur à la valeur vénale retenue par l’administration. Rappelons qu’il a déjà écarté la transposition de cette jurisprudence dans le cas de la cession d’un élément de l’actif circulant (CE 4-6-2019 no 418357 : voir La Quotidienne du 1er août 2019).

Guillaume LARZUL

Pour en savoir plus sur l'acte anormal de gestion : voir Mémento Fiscal nos 8150 s.

CE 8-3-2021 no 433019
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