Les clauses illégales d’un bail commercial antérieur à la loi Pinel peuvent être déclarées non écrites

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Depuis la loi Pinel (Loi 2014-626 du 18-6-2014), les clauses d'un bail commercial contraires aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux, et notamment les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du bail, sont réputées non écrites (C. com. art. L 145-15), alors qu'elles étaient auparavant nulles.

La Cour de cassation vient de juger que : 

  • - les dispositions issues de la loi Pinel sont applicables aux baux en cours ; 
  • - l'action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n'est pas soumise à prescription

Par suite, une action formée par un locataire après la date d'entrée en vigueur de la loi Pinel, tendant à voir réputée non écrite une clause d'un bail conclu avant cette date, n'était pas prescrite. 

A noter : 1. La loi Pinel, entrée en vigueur le 20 juin 2014, est muette sur l’application dans le temps des modifications apportées à l’article L 145-15 du Code de commerce.

Il est certain que la sanction du réputé non écrit s’applique à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 20 juin 2014. Il est également certain qu'elle ne s’applique pas aux instances judiciaires ouvertes avant le 20 juin 2014 (Cass. 3e civ. 22-6-2017 no 16-15.010 F-PB : RJDA 2/18 n° 110).

La Haute Juridiction précise ici, pour la première fois à notre connaissance, que cette sanction s'applique aux baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi. La solution, pressentie par la doctrine, se justifie au regard de la règle suivant laquelle la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques nées avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées (Cass. 3e civ. 23-11-2017 n° 16-20.475 FS-PBI : RJDA 2/18 n° 112). Elle n'est ainsi pas contraire au principe de non-rétroactivité de la loi (C. civ. art. 2).

2. Quel est le délai de prescription applicable à la sanction du réputé non écrit ? On sait que l'action en nullité d'une clause contraire au statut des baux commerciaux devait être engagée dans le délai de prescription de deux ans à compter de la signature du bail (C. com. art. L 145-60). Ce délai est-il applicable à la demande tendant au réputé non écrit d'une clause ? Non, répond ici la Cour de cassation.

Cette solution est conforme au principe suivant lequel la demande tendant à voir une clause réputée non écrite n’est pas soumise à la prescription extinctive de droit commun, mais est au contraire imprescriptible?; la clause réputée non écrite est en effet censée n’avoir jamais existé. La Cour de cassation s'est déjà prononcée en ce sens à plusieurs reprises, notamment en matière de copropriété (Cass. 3e civ. 26-4-1989 no 87-18.384 : Bull. civ. III n° 93) ou en ce qui concerne les clauses abusives des contrats conclus entre professionnels et consommateurs (Cass. 1e civ. 13-3-2019 n° 17-23.169 F-PB : BRDA 9/19 inf. 17). 

Mais aucune disposition légale ne l'affirme, et une partie de la doctrine avait pu douter de la solution. L'arrêt commenté lui donne donc une assise, inédite à notre connaissance en matière de baux commerciaux. Il s'inscrit dans la droite ligne de la volonté du législateur, qui souhaitait soustraire les clauses illégales à la prescription biennale, celle-ci ayant pour effet de les valider indirectement dès lors qu'elles n'avaient pas fait l'objet d'une action en nullité dans les deux ans de la conclusion du bail. 

En ce qu'elle permet de remettre en cause des clauses qui paraissaient depuis longtemps à l'abri de toute contestation, la portée de la décision est considérable.  

Maya VANDEVELDE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 22150

Cass. 3e civ. 19-11-2020 n° 19-20.405, FS-PBI
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